Immobilienschätzung

Zweck und Kosten von Immobilien­schätzungen

Jeder Verkauf einer Immobilie oder Hauskauf beginnt mit einer Schätzung. Mittels Immo­bilien­schätzung wird der Wert von Haus und Grundstück ermittelt. Der Laie schätzt sein Eigenheim oft falsch ein, weil er entweder emotional voreingenommen ist oder schlicht den Markt zu wenig kennt. Eine professionelle Immobilienschätzung wird deshalb empfohlen. Wenn der Immobilienwert bestimmt ist, kann dann die Verkaufsstrategie geplant werden.

Die Kosten einer Immobilienschätzung reichen je nach Anbieter von ca. 500 CHF bis zu 2'500 CHF. Unterschieden wird dabei zwischen Kurz­gut­achten und ausführlichen Verkehrs­wertgutachten von ca. 15-30 Seiten in der alle Aspekte und verschiedene Be­rechnungs­methoden aufgezeigt sind. Manchmal sind die Kosten für eine Immobilienbewertung bereits im Angebot eines Immobilienmaklers enthalten, sofern sichergestellt ist, dass der Verkauf ebenfalls über diesen Makler abgewickelt wird.

Arten der Immo­bilien­schätzung

Eine Immobilienbewertung hilft dabei, den Preis zu ermitteln, der dem aktuellen Immobilienmarkt entspricht. Dabei werden vier verschiedene Schätzverfahren in der Schweiz eingesetzt. Diese unterschiedlichen Methoden zur Immobilienbewertung hängen hauptsächlich von der Art und dem Zweck der Liegenschaft ab. Eine Mischung der Verfahren ist ebenfalls möglich. 

Hedonische Immobilienschätzung
Bei dieser Schätzungsart wird mittels sta­tis­tischen Verfahren die tatsächlich erziel­ten Verkaufs­preise von ähnlichen Objekten verglichen. Dabei gilt zu beachten, dass die Werte, auf die in einem grösseren Datenpool zugegriffen werden, weniger genau und ober­flächlicher ausfallen können. Jedoch werden sowohl Makrolage als auch die Mikrolage in die Schätzung mit einbezogen. Diese Methode ist objektiv, unabhängig und kann auch selber online durchgeführt werden.

Ertragswertmethode
Bei der Ertragswertmethode werden die Mieterträge pro Jahr (Nettomietwert) durch einen Kapitalisierungssatz dividiert und so ein realistischer Wert ermittelt. Diese Methode wird grösstenteils für Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Immobilien mit bestehenden Zahlen der erzielbaren Mieteinnahmen pro Jahr angewendet und kommt besonders in Mietliegenschaften zum Einsatz.

Realwertmethode
Die Realwertmethode, auch Substanzwert- oder Sachwertmethode genannt, ermittelt den Landwert zuzüglich den Zeitbauwert, also Baukosten inklusive der Baunebenkosten und Umgebungskosten. Anschliessend wird noch eine Altersentwertung vorgenommen. Diese Methode eignet sich besonders für selbst genutzte Liegenschaften und nicht-ertragsorientierte Immobilien. 

Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode)
Mit diesem anerkannten Verfahren ist eine Alternative zur Ertragswertmethode gemeint. Hier werden zukünftige Geldströme diskontiert (abgezinst), um so den Kapitalwert einer Immobilie zu bestimmen. Diese Schätzmethode wird vorwiegend für  Renditeobjekte angewendet und eignet sich besonders für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser

Einflussfaktoren auf den Wert einer Immobilie

Für wie viel eine Immobilie verkauft werden kann, hängt von diesen Faktoren ab:

• Alter der Immobilie (Baujahr, Renovierungsalter)
• Wohnfläche, Grundriss, Architektur
• Zimmeranzahl (inkl. Raumvolumen)
• Modernisierungsgrad / Zustand, Ausbaustandard
• Bauweise (Material, Konstruktion, Qualität der Arbeit, Sorgfalt der Bewohner, Unterhalt, Umwelteinflüsse)
• Lage (Aussicht, Nachbarschaft, Erschliessung, Lärmbelastung, Steuerfuss, Nachfrage)

Weitere Verwendungszwecke der Immo­bilien­schätzung

Eine Schätzung kann nicht nur beim Immo­bilien­verkauf wichtig sein. Auch in anderen Situationen werden Schätzer zu Rate gezogen. Bei Scheidungen oder Erbschaften beispielsweise muss der Wert einer Immobilie zu Teilungszwecken bestimmt werden. In manchen Fällen ist es jedoch auch nur persönliches Interesse zu wissen, wie sich der Wert der eigenen Immobilie über die Jahre verändert hat.

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