Stockwerkeigentum

Verwaltungen für Stockwerk­eigentum und Mit­eigentum

Das Stockwerkeigentum (STWE) ist eine besondere Form des Miteigentums. Ein STWE kommt bei Mehrfamilienhäusern vor, wobei den Stock­werk­eigentümern das alleinige Nutzungs­recht an der jeweiligen Wohnung zusteht. Bei einem Stockwerkeigentum wird oftmals die Rechtsform der Genossenschaft gewählt. Dabei ist zu beachten, dass Genossenschaften revisionspflichtig sind. Beim Miteigentum gehören einzelne Parzellen mehreren Parteien. Meistens entsteht ein Miteigentum in einer Reihenhaus­siedlung mit gemeinsam genutztem Grundstück wie Besucher­park­plätze oder Spielplatz.

Aufgaben einer Liegenschafts­verwaltung bei Stock­werk­eigen­tum

Ein professioneller Liegenschaftsverwalter ist objektiv und unabhängig, wodurch Konflikte bei Stockwerkeigentümergesellschaften (STWEG) vermieden werden. Eine Immo­bilien­verwaltung kann Mitglied der Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT Schweiz (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) sein und somit auf ein fundiertes Know-how bei jeglichen Fragen zurück­greifen.

Diese Aufgaben übernimmt die Ver­waltung von Stockwerkeigentum:

• Unter­stützung bei der Gründung der Gemeinschaft
• Erstellen und Überwachung der Nutzungs- und Verwaltungs­ordnung
• Rechnungswesen, Buchhaltung, Controlling, Reporting, Budget, Heiz- und Neben­kosten­abrechnung
• Organisation der Eigentümerversammlung und Durchsetzung der Beschlüsse
• Weiterleitung wesentlicher Informationen an Stockwerkeigentümerschaft
• Mietverträge, Versicherungen
• Organisation der Hauswartung, Reinigung
• Beauftragung von Handwerkern, Unterstützung bei Umbauten und Renovationen
• Vertretung der Rechte der Eigentümerschaft gegen Innen und Aussen
• Weiterführende Rechtsberatung durch Experten der Immobilienverwaltung
• Strategieberatung: Werterhaltung und Wertsteigerung, Investitionen

Ausführliche Informationen zum Honorar für Immobilienverwaltungen sind auf der Kostenseite aufgeführt. Beim Verkauf einer Liegenschaft kann ein Makler beigezogen werden. Beachten Sie auch unsere Übersicht der Leistungen von Immobilien­verwaltungen.

Auswahlkriterien für die STWE Verwaltung

Eine professionelle Stockwerkeigentum Verwaltung ist dafür verantwortlich, dass die Liegenschaft im technischen sowie administrativen Bereich problemlos ausgeführt wird. Um die passende Verwaltung für Ihr Stockwerkeigentum zu finden, sollten Sie mehrere Offerten einholen und die Leistungen vergleichen. Diese Punkte helfen Ihnen zusätzlich, sich für die passende Verwaltung zu entscheiden:

• Wie viele Wohnungen oder Räume sind auf wie viele Eigentümer verteilt?
• Um welche Flächen und Grössen handelt es sich? (Wohneigentum, Gewerbe­fläche etc.)
• Wie viele gemeinsam genutzte Flächen gibt es?
• Wie wurde der Kostenverteil­schlüssel definiert?
• Gibt es klare Reglemente der STWEG?
• Wie sind die bisherigen Referenzen der Immobilien­verwaltung?
• Hat die Verwaltung bereits Mitglieder­versammlungen organisiert und Erfahrungen mit dem Vorgehen?

Lesen Sie hier auch einen Artikel vom Beobachter zum Thema Stockwerkeigentum.

Kosten einer Immobilienverwaltung für Stock­werk­eigentum

Das Honorar einer Stockwerkeigentum Verwaltung wird meist durch ein Grundhonorar und einem Pauschalbetrag pro Wohneinheit bestimmt. Seltener wird der Lohn des Verwalters auf Stundenlohnbasis berechnet. In der Regel gilt: Je grösser die Gemeinschaft, desto geringer sind die Verwaltungskosten pro Wohneinheit. Auch bei kleineren Eigentümergemeinschaften sollte die Verwaltung nicht mehr als 1'000 CHF pro Wohneinheit und Jahr kosten.

Stockwerkeigentum Verwaltung wechseln

Sind Stockwerkeigentümer nicht mehr mit der STWE Verwaltung zufrieden, wird zu einem Wechsel der Immobilienverwaltung geraten. So gehen Sie bei einem Wechsel des Immobilienverwalters vor:

Wechseln Sie Ihre Verwaltung bei Unzufriedenheit
Kommt es zu Zerwürfnissen zwischen Stockwerkeigentümern und Verwaltung und zu einer unvermeidbaren Lösung, kann der Vertrag nach Artikel 404 OR jederzeit gekündigt werden. Es müssen auch keine speziellen Gründe für die Abberufung vorliegen. Damit der Wechsel der STWE Verwaltung reibungslos verläuft, sollte diese rechtzeitig und schriftlich in Kenntnis gesetzt werden, d.h. mindestens drei Monate vor dem gewünschten Mandatsende. Idealerweise erfolgt der Verwaltungswechsel jeweils auf das Ende eines Geschäftsjahres. Doch Vorsicht: Wurde ein langjähriger Verwaltungsvertrag abgeschlossen, kann die vorzeitige Auflösung teuer werden.

Entscheiden Sie die Abwahl der Verwaltung in einer Miteigentümerversammlung
Hat man sich dazu entschieden, den Verwalter abzuwählen, muss der Antrag bei einer Stockwerkeigentümerversammlung diskutiert und behandelt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Versammlung handelt. Wenn mindestens ein Fünftel der Eigentümer das verlangt, ist die bisherige Verwaltung verpflichtet, eine solche Zusammenkunft einzuberufen. Damit die Abwahl des Verwalters zustande kommt, muss mindestens die Hälfte aller Eigentümer zustimmen.

Wählen Sie die passendste Stockwerkeigentümerverwaltung
Bevor die bestehende Verwaltung gewechselt wird, sollte erstmals eine neue vertrauenswürdige Verwaltungsfirma gefunden werden. Dafür ist es sinnvoll, mehrere Offerten von potenziellen Verwaltern anzufragen und diese dann gewissenhaft zu vergleichen.

Schliessen Sie den Verwaltungsvertrag ab
Trifft die Kündigungsbestätigung der vorherigen Immobilienverwaltung ein, kann mit der neuen Verwaltung ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen werden. Dieser Vertrag kann wiederum durch die an der Versammlung bevollmächtigte Person unterschrieben werden.

Checkliste für den Wechsel der STWE Verwaltung

• Es ist vorteilhaft, mehrere Offerten von verschiedenen Immobilien­verwaltern einzuholen, um die Leistungen zu vergleichen.
• Sobald Sie aus einer kleineren Gemeinschaft kommen, wird geraten, eine kleinere Verwaltung zu wählen. Grössere Verwaltungen lehnen meist die Betreuung kleinerer Gemeinschaften aus Kosten­gründen ab.
• Holen Sie sich Referenzen der Verwalter ein und klären Sie ab, ob die Verwaltung über genügend Erfahrung im Bereich Stock­werkeigentum verfügt.
• Schliessen Sie keine langjährigen Verträge ab.
• Passen Sie den Vertrag nach Ihren Bedürfnissen an.

Aufgabenverteilung unter Stock­werkeigen­tümern

Eigentümer aus kleinen Gemeinschaften teilen sich die Aufgaben oft untereinander auf. Eine solche Aufgabenverteilung ist jedoch nur zu empfehlen, wenn ein klares Reglement existiert. Es ist zudem wichtig, dass sich alle Eigentümer gut verstehen und die Aufgabenbereiche detailliert umschrieben sind. In den meisten Fällen entstehen Konflikte zwischen internen Verwaltern, da es beispielsweise zu inoffiziellen Absprachen kommt. Daher sind externe Fachverwalter in der Regel vorteilhafter. Die Verwaltung wird innerhalb der Stock­werk­eigentümer­versammlung gewählt. Welche Stimmen­mehrheit erreicht werden muss, bestimmt das Reglement. Kommt es dennoch zu Streitig­keiten, kann ein einzelner Eigen­tümer verlangen, dass der Richter einen Verwalter einsetzt.

Entdecken Sie die detaillierten Auswahlkriterien für Immobilienverwaltungen.