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Was ist ein Bauhandwerkerpfandrecht?


In einen Hausbau sind zahlreiche Unternehmerinnen und Handwerker involviert. So kann es auch ohne Wissen der Bauherrin zu Vertragsketten kommen. Beispielsweise indem der Baumeister eine Spezialfirma mit den Armierungsarbeiten beauftragt. Das Bauhandwerkerpfandrecht schützt die Handwerker für den Fall, dass ihre Leistungen nicht bezahlt werden, indem ihnen ein Zugriffsrecht auf das Grundstück eingeräumt wird. Im schlimmsten Fall kann das dazu führen, dass die Bauherrin zweimal für dieselbe Leistung bezahlen muss, um zu verhindern, dass das Haus der versteigert wird.


Wer kann ein Bauhandwerkerpfandrecht beanspruchen?

Das Bauhandwerkerpfandrecht kann beanspruchen, wer seine Leistung aufgrund eines Werkvertrags erbracht hat und dafür nicht bezahlt wird. Das Pfandrecht steht allen Handwerkern und Unternehmerinnen in den Vertragsketten zu, die am Bau beteiligt sind. Es gilt nur für Werke, die fest mit dem Grundstück verbunden sind, oder für Spezialanfertigungen, die schwer verwertbar sind. Wer der Auftraggeber ist, spielt keine Rolle – eine direkte Vertragsbeziehung zum Grundeigentümer ist nicht nötig.

Für «Kopfarbeit» (Architekt, Ingenieur, Geometer etc.) besteht kein Anspruch auf ein Pfandrecht, ebenso wenig für gekauftes Material, das mit dem Bauwerk noch nicht verbunden ist und ohne Weiteres anderswo verwendet werden kann (Backsteine, Zement etc.). General- und insbesondere Totalunternehmer geniessen allerdings auf die gesamte Leistung den Schutz des Bauhandwerkerpfandrechts, also auch auf ihre «Kopfarbeit».

Das Bauhandwerkerpfandrecht muss innert vier Monaten nach Beendigung der Arbeiten geltend gemacht, das heisst bis dahin zumindest provisorisch im Grundbuch eingetragen werden. Wenn der Grundeigentümer das Pfandrecht nicht anerkennt, muss der Handwerker oder die Unternehmerin den gerichtlichen Weg beschreiten. Seine Einwände muss der Grundeigentümer dann im Gerichtsverfahren geltend machen.


Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch

Bauhandwerkerpfandrechte kommen in der Regel in einem Zwei-Stufen-Verfahren zustande. Der Handwerker oder die Unternehmerin muss von sich aus aktiv werden und die vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch rechtzeitig beantragen. Sie dient der Sicherung seiner Forderung, wobei vorerst weitgehend offen bleibt, ob die Forderung auch berechtigt ist. Erst wenn später das Gericht die Forderung gutheisst, wird das Bauhandwerkerpfandrecht definitiv im Grundbuch eingetragen. Damit hätte der Handwerker Zugriff auf die Sicherheit und könnte das Grundstück verwerten lassen.


Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts abwenden

Abwenden kann der Grundstückeigentümer das Pfandrecht, wenn er die Forderung begleicht oder eine Sicherheit (zum Beispiel eine Bankgarantie) leistet. Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts kann der Grundstückbesitzer jederzeit verhindern respektive die Löschung eines bereits bestehenden Eintrags verlangen, indem er die Forderung bezahlt oder eine Sicherheit (zum Beispiel eine Bankgarantie) erbringt, die die Höhe der Forderung (inkl. Zinsen) deckt und unbefristet ist.


Rangfolge der Bauhandwerkerpfandrechte

Die Rangfolge der Bauhandwerkerpfandrechte bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Sind auf einem Grundstück mehrere Bauhandwerkerpfandrechte vorhanden, haben diese untereinander den gleichen Anspruch auf Befriedigung, auch wenn sie nicht zum gleichen Zeitpunkt eingetragen wurden. Können mit dem Erlös der Liegenschaft aus der Versteigerung nicht alle Gläubigerinnen befriedigt werden, geniessen die Bauhandwerkerpfandrechte ein Vorrecht gegenüber den übrigen vorrangigen Pfandgläubigerinnen, etwa der Bank.