Immobilienverwaltung

Immobilienverwaltungen in der Schweiz – das Wichtigste

• Die Aufgaben einer Immobilienverwaltung unterscheiden sich in administrative und technische Verwaltungsaufgaben.
• Eine Immobilienverwaltung kann Sie bei der Neuvermietung, Bewirtschaftung, Rechtsberatung, Kauf und Verkauf sowie rund um Stock­werkeigentum unter­stützen.
• Eine regionale Verwaltung empfiehlt sich besonders dann, wenn es sich um kleinere Immobilien bzw. Liegen­schaften handelt.

So finden Sie die passende Immobilien­verwalt­ung

Diese Fragen helfen Ihnen bei der Wahl einer passenden Immobilienverwaltung, die auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist:

• Geht es um eine Mietliegenschaft oder um ein Stock­werk­eigentum (STWE)?
• Auf welche Aufgaben ist die Immobilienfirma spezialisiert? (Administrative oder technische Verwaltung von Immobilien, Mietrecht etc.)
• Ist ein Eidgenössisches Diplom/Fachausweis oder weitere Qualifikationen und regelmässige Weiterbildungen vorhanden?
• Wie sehen die Referenzen, regionales Netzwerk und Berufserfahrung aus?
• Werden ordentliche und ausserordentliche Services / Leistungen angeboten?
• Ist evtl. eine Mitgliedschaft beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT vorhanden?
• Wie hoch sind die Honorare und wie ist der Vertragsinhalt gestaltet?

Oft wird die Immobilienverwaltung bei kleineren Wohnliegenschaften auch von Privatpersonen übernommen. Ein Immobilienverwalter mit einem Fachausweis verfügt jedoch über eine 1- bis 2-jährige Ausbildung, meist mit Vertiefung in einem Spezialgebiet (z.B. Vermarktung, Bewertung, Baulandsuche etc.).

Zusammengefasst bedeutet dies:

1. Schauen Sie sich das Pflichtenheft an und finden Sie heraus, welche Punkte Ihnen wichtig sind.
2. Definieren Sie, welche Aufgaben Sie selbst über­nehmen und welche an die Verwaltung über­geben werden sollen.
3. Finden Sie eine passende Immobilienverwaltung für Ihre Liegenschaft in unmittelbarer Nähe – wir unterstützen Sie gerne dabei.
4. Übergeben Sie den Anbietern Ihr Pflichtenheft für die Offertenerstellung.

Immobilienverwaltung-Kosten

Bei einer Mietliegenschaft ohne Neuvermietung berechnen die Immobilienverwaltungen meist ca. 4-5% des Mietzinses. Das ist aber lediglich eine grobe Kenngrösse, denn je nach weiteren Aufgaben oder Besonderheiten können die Kosten variieren.

Unser Kostenvergleich zeigt auf, dass die ungefähren Verwaltungskosten von einer Miet­liegenschaft mit insgesamt 8 Wohnungen bei CHF 5’000 CHF bis CHF 8'000 pro Jahr und im Schnitt bei CHF 6’600 pro Jahr liegen. Bei einer Mietliegenschaft inkl. Neuvermietung kann man mit ungefähren Kosten von CHF 8'500 bis CHF 14'000 pro Jahr rechnen. 

Die oben dargestellten Kostenerwartungen basieren auf diesem Szenario:

• Mietliegenschaft
• Auslagern von: Administrative & technische Verwaltung
• Netto-Mietzins pro Jahr: ca. CHF 150'000 
• 8 Wohnungen
• 6 Garagenplätze und 4 Aussenparkplätze 
• Baujahr: 2002

Weitere Beispiele finden Sie auf unserer Kostenseite.

Tipps von den Experten von GRYPS

• Handelt es sich nur um wenige Immobilien und Wohn­einheiten empfiehlt sich eine kleinere, regionale Immobilien­verwaltung.
• Bei Mietliegenschaft: Möchte man neben der Administration und technischen Verwaltung auch Neuvermietungen auslagern lassen, steigt der Zins anstelle von 4-5 % auf 10-12% an.
• Vor den Wechsel der Verwaltung ist es bei STWEG wichtig, dass es von der Miteigentümerversammlung besprochen wurde. Die Versammlung muss von der bisherigen Verwaltung der Immobilie einberufen werden, wenn ein Fünftel der Stockwerkeigentümer dies verlangt.
• Damit ein Verwaltungswechsel reibungslos erfolgen kann, wird empfohlen, der bisherigen Verwaltung die Kündigung frühzeitig schriftlich mitzuteilen (mindestens drei Monate vor dem gewünschten Mandatsende).
• Gehen Sie keine langjährigen Verträge ein, damit Sie bei Unzufriedenheit die Immobilienverwaltung schnell wechseln können.

Aufgaben eines Immo­bilien­verwalters

Eine Immobilienverwaltung kann Ihnen verschiedenste Dienstleistungen anbieten und Sie dort unterstützen, wo Sie Hilfe benötigen. Unter anderem können Sie die­se Bereiche an eine Immobilienverwaltung auslagern:

Mietliegenschaft: Immobilien­bewirtschaftung und Haus­verwaltung
Die Verwaltung einer Mietliegenschaft umfasst die technische und kaufmännische Bewirtschaftung von Immobilien:

• Kaufmännische Bewirtschaftung:Buchhaltung, Rechnungswesen, Zahlungen, Nebenkostenabrechnung, Offerten einholen und verhandeln
• Technische Bewirtschaftung und Hausverwaltung: Gebäudeunterhalt, Sanierung, Haus­wartung
• Wechsel / Übergabe: Neue Mieter finden, Mietverträge abschliessen und verwalten, Mieter betreuen, Übergaben und Abnahmen
• Strategie: Wertsteigerung, Werterhaltung, Rendite, Investitionen

Verwaltung für Stockwerkeigentum
Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) wird die STWEG-Verwaltung im Auftrag von den Mit­eigentümern übernommen. Darunter zählen diese Aufgaben:

• Organisation der Miteigentümer­versammlung
• Administrativer Bereich: Unterhalt der Liegenschaft/-en, Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mietverträge, Buchhaltung etc.
• Technischer Bereich: Hausordnung, Kontakt mit Handwerkern, etc.

Eine Immobilienverwaltung kann Ihnen diese Aufgaben abnehmen und Sie unterstützen.

Rechtsberatung durch eine Immobilien­verwaltung
Im Immobilienrecht sind diese verschiedenen Bereiche enthalten:

• Mietrecht – allgemeine Bestimmungen, Miet­zins­erhöhungen
• Vertragsrecht – ausserterminliche Kündigung, Nachmieter finden
• Steuerrecht – insbesondere über Abzüge Lie­gen­schaftsunterhalt
• Auftragsrecht und Werkvertragsrecht – Beratung und Anwendungs­formen

Kauf und Verkauf von Immobilien
Bei einem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft muss man mit grossem administrativem Aufwand rechnen. Gewisse Immobilien­verwaltungen unterstützen Sie auch in diesem Bereich. Aber nicht alle Immobilien­verwaltungen sind sogleich Immobilienmakler und damit auf den Verkauf / Kauf Ihrer Immobilie spezialisiert. Ein Immobilienmakler unterstützt seine Kunden unter anderem gezielt in diesen Angelegen­heiten:

• Bewertung der zu verkaufenden Liegenschaft, Immobilienschätzung
• Suche nach potenziellen Käufern
• Erstellung der Kaufverträge
• Liegenschaftsvermittlung, Liegenschaftshandel

Bautreuhand
Das Spezialgebiet Bautreuhand befasst sich unter anderem mit diesen verschiedenen Aufgaben:

• Vertretung der Bauherrschaft und der Projektleitung
• Einschätzung der Machbarkeit eines Projektes und die Entwicklung davon
• Durchführung der Objekt- und Grundstückanalysen
• Planung von Umbauarbeiten und Renovationen
• Erhöhung des Grundstückswertes oder der Immobilie
• Schätzungen über aktuellen Wert der Liegenschaft
• Beratung bezüglich Finanzierung, Kredite und Vorsorge

Immobilientreuhand
Die Immobilien­treuhand umfasst Aufgaben in der Immobilienverwaltung und -maklerei, die von einer spezialisierten Treuhänderin übernommen werden. Dazu gehören die Immobilienverwaltung, der Immobilienkauf und -verkauf sowie die Immobilienrechtsberatung. Details zu diesen Aufgabenbereichen finden Sie weiter oben. Ein vertrauenswürdiger Immobilientreuhänder spielt eine bedeutende Rolle für eine effizientere Immobilienverwaltung und die langfristige Wertsteigerung von Immobilieninvestitionen. Deshalb ist es wichtig, bei der Auswahl des Immobilientreuhänders auf Expertise, Erfahrung und ein umfassendes Leistungsspektrum zu achten.

Regionale Immobilienverwaltung

Egal, ob Sie auf der Suche nach einer Immobilienverwaltung in einer Grossstadt oder kleineren Immobilienverwaltungen ganz in Ihrer Nähe sind. In Zürich, Basel, Bern, Luzern, Winterthur, Chur, St. Gallen, Zug, Aarau oder Solothurn und der umliegenden Region gibt es eine grosse Anzahl an Immobilienverwaltungen. Eine lokale Liegenschaftsverwaltung hat diese Vorteile:

• Durch den kurzen Anfahrtsweg ist der Immobilienverwalter schnell vor Ort.
• Die Immobilienverwaltung kennt die lokalen Gegebenheiten, Regeln und Gesetzgebungen.
• Die Immobilienverwaltung hat Kontakte zu den lokalen Handwerkern und technischen Diensten.
• Regionale Immobilien­verwaltungen können günstiger offerieren, da sie meist schon weitere Immobilien in der Region verwalten und somit bereits Verträge mit Dienst­leistern in der Region bestehen.

Wenn nur die administrative Verwaltung abgegeben werden soll und der Immobilien­verwalter nicht oft anwesend sein muss, ist die Nähe weniger wichtig. Effizienz, Qualität und Können spielen dann bei der Auswahl der Liegenschafts­verwaltung eine grössere Rolle.

Egal, was für einen Immobilienverwalter oder Immobilienbewirtschafter Sie suchen, die Einkaufsexperten von Gryps helfen Ihnen, den richtigen Anbieter für Sie und Ihre Bedürf­nisse zu finden. Sei es ein kleines, sympa­thisches Unter­nehmen oder ein grosses mit entsprechend gutem Ruf. Mit gryps.ch finden Sie Immobilien­verwaltungen für alle Anspruchsgruppen.