Immobilienverwaltung in der Schweiz

Alles, was Sie über die Immobilienverwaltung wissen müssen

Sie suchen eine Immobilienverwaltung? Mit Gryps vergleichen Sie kostenlos und unverbindlich Offerten. Füllen Sie dazu einfach unseren Fragebogen aus.

Hier erfahren Sie zudem mehr über die Aufgaben, die Sie an Immobilienverwalter und Immobilienbewirtschafterinnen auslagern können, und die zu erwartenden Kosten.

Was macht eine Immobilienverwaltung?

Eine Immobilienverwaltung übernimmt alle wichtigen Aufgaben zur professionellen Bewirtschaftung von Liegenschaften – von der Mietverwaltung über die Buchhaltung bis zur technischen Bewirtschaftung. Konkret können Sie die­se Bereiche an eine Immobilienverwalterin oder einen Immobilienbewirtschafter auslagern:

Mietliegenschaft: Immobilien­bewirtschaftung und Haus­verwaltung

Die Verwaltung einer Mietliegenschaft umfasst die technische und kaufmännische Bewirtschaftung von Immobilien:

• Kaufmännische Bewirtschaftung: Buchhaltung, Rechnungswesen, Mietzinsverwaltung, Zahlungen, Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Offerten einholen und verhandeln
• Technische Bewirtschaftung und Hausverwaltung : Gebäudeunterhalt, Sanierung, Reparaturen, Haus­wartung
• Wechsel / Übergabe: Neue Mieter finden, Mietverträge abschliessen und verwalten, Mieterinnen betreuen, Wohnungsbesichtigungen, -übergaben und -abnahmen
• Strategie: Wertsteigerung, Werterhaltung, Rendite, Investitionen

Verwaltung von Stockwerkeigentum

Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) wird die STWEG-Verwaltung im Auftrag von den Miteigentümerinnen und Mit­eigentümern übernommen. Dazu zählen diese Aufgaben:

• Organisation der Miteigentümer­versammlung
• Administrativer Bereich: Unterhalt der Liegenschaft(en), Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mietverträge, Buchhaltung etc.
• Technischer Bereich: Hausordnung, Kontakt mit Handwerkerinnen etc.

Rechtsberatung bei Immobilienangelegenheiten

Eine Immobilienverwaltung berät Sie bei einfachen mietrechtlichen Fragen, zum Beispiel zu Nebenkostenabrechnungen oder Kündigungsfristen. Oft verfügt sie über ein breites Netzwerk an Anwaltskanzleien und kann Sie bei komplexeren Fragen zum Immobilienrecht an externe Expertinnen oder Experten vermitteln. Im Immobilienrecht sind diese Bereiche enthalten:

• Mietrecht : allgemeine Bestimmungen, Miet­zins­erhöhungen
• Vertragsrecht: ausserterminliche Kündigung, Nachmieter finden
• Steuerrecht: insbesondere über Abzüge Lie­gen­schaftsunterhalt
• Auftragsrecht und Werkvertragsrecht: Beratung und Anwendungs­formen

Kauf und Verkauf von Immobilien

Beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft muss man mit grossem administrativem Aufwand rechnen. Gewisse Immobilien­verwaltungen unterstützen Sie auch in diesem Bereich. Aber nicht alle Immobilien­verwaltungen sind sogleich Immobilienmakler und damit auf den Verkauf / Kauf von Immobilien spezialisiert. Ein Immobilienmakler unterstützt seine Kundinnen und Kunden unter anderem gezielt bei diesen Angelegen­heiten:

• Bewertung der zu verkaufenden Liegenschaft, Immobilienschätzung
• Suche nach potenziellen Käuferinnen und Käufern
• Erstellung der Kaufverträge
• Liegenschaftsvermittlung, Liegenschaftshandel

Immobilientreuhand

Die Immobilien­treuhand umfasst Aufgaben in der Immobilienverwaltung und -maklerei, die von einer spezialisierten Treuhänderin übernommen werden. Dazu gehören die Immobilienverwaltung, der Immobilienkauf und -verkauf sowie die Immobilienrechtsberatung. Details zu diesen Aufgabenbereichen finden Sie weiter oben. Ein vertrauenswürdiger Immobilientreuhänder spielt eine bedeutende Rolle für eine effizientere Immobilienverwaltung und die langfristige Wertsteigerung von Immobilieninvestitionen. Deshalb ist es wichtig, bei der Auswahl des Immobilientreuhänders auf Expertise, Erfahrung und ein umfassendes Leistungsspektrum zu achten.

So wählen Sie den passenden Immobilien­verwalter

Wenn Sie einen Immobilienverwalter suchen, helfen Ihnen diese Fragen dabei, die Immobilienverwalter zu vergleichen und so den richtigen zu wählen:

• Immobilientyp: Handelt es sich um eine Mietliegenschaft oder ein Stockwerkeigentum?
• Welche Aufgaben sollen ausgelagert werden?
• Verfügt der Immobilienbewirtschafter über ein eidg. Diplom oder Fachausweis?
• Kann die Immobilienverwalterin regionale Erfahrung und Referenzen vorweisen?
• Bietet sie auch Neuvermietungen, Sanierung oder Rechtsberatung an?
• Ist der Immobilienbewirtschafter Mitglied bei SVIT, HEV oder anderen Verbänden?

• Ist ein aktuelles Pflichtenheft vorhanden?

Oft wird die Immobilienbewirtschaftung bei kleineren Wohnliegenschaften auch von Privatpersonen übernommen. Ein Immobilienverwalter mit einem Fachausweis verfügt jedoch über eine ein- bis zweijährige Ausbildung, meist mit Vertiefung in einem Spezialgebiet (zum Beispiel Vermarktung, Bewertung, Baulandsuche).

Zusammengefasst bedeutet dies für die Suche nach einer Immobilienverwaltung:

1. Schauen Sie sich das Pflichtenheft an und finden Sie heraus, welche Punkte Ihnen wichtig sind.
2. Definieren Sie, welche Aufgaben Sie selbst über­nehmen und welche an die Verwaltung über­geben werden sollen.
3. Finden Sie eine passende Immobilienverwaltung für Ihre Liegenschaft in unmittelbarer Nähe und vergleichen Sie die Immobilienverwalter – wir unterstützen Sie gerne dabei.
4. Übergeben Sie der Immobilienbewirtschafterin Ihr Pflichtenheft für die Offertenerstellung.

Kosten für eine Immobilienverwaltung

In der Schweiz variieren die Kosten für eine Immobilienverwaltung  je nach Liegenschaft, Region und Leistungsumfang. Eine grobe Orientierung bietet der Anteil am jährlichen Mietzins oder eine Pauschale.

Bei einer Mietliegenschaft ohne Neuvermietung berechnen die Immobilienverwaltungen meist ca. 4-5% des Mietzinses. Das ist aber lediglich eine grobe Kenngrösse, denn je nach weiteren Aufgaben oder Besonderheiten können die Kosten variieren.

Unser Kostenvergleich zeigt auf, dass die ungefähren Verwaltungskosten einer Miet­liegenschaft mit insgesamt 8 Wohnungen bei 5’000 bis 8'000 Franken pro Jahr und im Schnitt bei 6’600 Franken pro Jahr liegen. Bei einer Mietliegenschaft inklusive Neuvermietung kann man mit ungefähren Kosten von 8'500 bis 14'000 Franken pro Jahr rechnen.

Die oben dargestellten Kostenerwartungen basieren auf diesem Szenario:

• Mietliegenschaft
• Auslagern von: administrative und technische Verwaltung von Immobilien
• Netto-Mietzins pro Jahr: ca. 150'000 Franken
• 8 Wohnungen
• 6 Garagenplätze und 4 Aussenparkplätze 
• Baujahr: 2002

Weitere Beispiele finden Sie auf unserer Kostenseite .

Tipps von den Experten von Gryps

• Handelt es sich nur um wenige Immobilien und Wohn­einheiten empfiehlt sich eine kleinere, regionale Immobilien­verwaltung.
• Bei Mietliegenschaft: Möchte man neben der Administration und technischen Verwaltung von Immobilien auch Neuvermietungen auslagern lassen, steigt der Zins anstelle von 4-5 % auf 10-12% an.
• Vor dem Wechsel der Verwaltung ist es bei STWEG wichtig, dass es von der Miteigentümerversammlung besprochen wurde. Die Versammlung muss von der bisherigen Verwaltung der Immobilie einberufen werden, wenn ein Fünftel der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer dies verlangt.
• Damit ein Verwaltungswechsel reibungslos erfolgen kann, wird empfohlen, der bisherigen Verwaltung die Kündigung frühzeitig schriftlich mitzuteilen (mindestens drei Monate vor dem gewünschten Mandatsende).
• Gehen Sie keine langjährigen Verträge ein, damit Sie bei Unzufriedenheit die Immobilienverwaltung schnell wechseln können.

Immobilienbewirtschafter in Ihrer Nähe

Ob in Zürich , Bern, Basel , Luzern, St. Gallen, Zug oder ländlicher Umgebung – lokale Immobilienbewirtschafter und Immobilienverwaltungen in der Schweiz bieten schnelle Reaktionszeiten, gute Netzwerke mit Handwerkerinnen und oft günstigere Konditionen. Wir bringen Sie mit passenden Immobilienverwaltungen in Ihrer Nähe in Verbindung.

Eine lokale Liegenschaftsverwaltung hat diese Vorteile:

• Durch den kurzen Anfahrtsweg ist die Immobilienverwalterin schnell vor Ort.
• Die Immobilienverwaltung kennt die lokalen Gegebenheiten, Regeln und Gesetzgebungen.
• Der Immobilienbewirtschafter hat Kontakte zu den lokalen Handwerkerinnen und Handwerkern und technischen Diensten.
• Regionale Immobilien­verwaltungen können günstiger offerieren, da sie meist schon andere Immobilien in der Region verwalten und somit bereits Verträge mit Dienst­leistenden in der Region bestehen.

Wenn nur die administrative Verwaltung abgegeben werden soll und der Immobilien­verwalter nicht oft anwesend sein muss, ist die Nähe weniger wichtig. Effizienz, Qualität und Können spielen dann bei der Auswahl der Liegenschafts­verwaltung eine grössere Rolle.