Mietrecht in der Schweiz

Nach dem Obligationenrecht (OR) überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch. Als Gegenleistung erhält der Vermieter einen Mietzins. Wir fassen für Sie die wichtigsten Punkte zusammen, welche Sie zum Mietrecht wissen sollten. Ein Liegenschaftsverwalter kann Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilien kompetent unterstützen und ist stets auf dem aktuellen Stand hinsichtlich des Schweizer Mietrechts.

Allgemeine Bestimmungen im Mietvertrag

Das sind drei wichtigsten Punkte, die Sie bei einem Mietvertrag beachten sollten:

Der Vermieter muss alle Änderungen mit einem amtlichen Formular dem Mieter mitteilen.
Gesetzeswidrige Bestimmungen des Mietvertrags sind nichtig, auch wenn der Mieter diesen unterschrieben hat.
Der Mieter hat das Recht zu erfahren, welchen Mietzins der Vormieter bezahlt hat.

Ab Artikel 253 des Obligationenrechts finden Sie die Bestimmungen über die Miete von Wohnräumen und Geschäftsräumen, Informationen über das Mietverhältnis (ab Art. 255 OR), Pflichten des Vermieters (Art. 256 OR), Mängel während der Mietdauer (Art. 259 OR), Wechsel des Eigentümers (Art. 261 OR) und mehr.

Mängel und Schäden – Was sagt das Mietrecht?

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, selbstverursachte Schäden zu beheben. Auch für kleinere Mängel, deren Reparatur bis zu 150 CHF kosten, muss der Mieter aufkommen. Diese Regelung ist aber von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Wenn Mängel nicht vom Mieter verschuldet sind, sind die Kosten für deren Behebung vom Vermieter zu tragen. Der Mieter kann eine Mietzinsreduktion verlangen, solange der Mangel dauert.

Voraussetzungen für Mietzinserhöhung

Bei einer Erhöhung des Mietzinses sind mehrere rechtliche Bestimmungen (z.B. Artikel 269 OR) einzuhalten. Der Hauseigentümerverband stellt Online einen Mietzinsrechner zur Verfügung. Diese Gründe berechtigen eine Mietzinserhöhung:

Erhöhung des Referenzzinssatzes
Teuerung
Anstieg der Unterhaltskosten
Umbau oder Renovation des Mietobjekts

Zu beachten ist, dass eine Mietzinserhöhung nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen kann. Dabei muss dem Mieter bzw. der Mieterin diese Erhöhung des Mietzinses mindestens zehn Tage vor dem Beginn der Kündigungsfrist mit offiziellem Formular mitgeteilt und begründet werden (Art. 269d OR).

Vorgehen bei Kündigung durch den Mieter

Bei einer Kündigung durch den Mieter muss dieser das Kündigungsschreiben eingeschrieben per Post senden. Wenn der Vermieter kündigt, muss er das vorgegebene amtliche Formular dem Mieter zustellen. Die kündigende Partei muss auf jeden Fall die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist und den Termin einhalten. Ausserdem hat der Mieter das Recht innerhalb von 30 Tagen die Kündigung anzufechten. Falls ein Mieter zu einem ausserordentlichen Termin kündigt, ist er verpflichtet einen Nachmieter zu stellen.

Eine Immobilienverwaltung hat oftmals Expertise im Bereich des Schweizer Mietrecht und kennt die geltenden Gesetze und Bestimmungen. Weiterführende Informationen zu den Preisen einer Liegenschaftsverwaltung finden Sie auf der Kostenseite.

Ausserterminlicher Auszug: Mietrecht bei Nachmieter

Bei einer Kündigung ausserhalb des ordentlichen Mietvertrages gibt es einige Punkte zu beachten, damit der Wohnungswechsel erfolgreich durchgeführt werden kann.

Dem Vermieter muss der ausserterminliche Auszug schriftlich mitgeteilt werden.
Es muss mindestens ein Nachmieter vorgeschlagen werden, der das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchte. Wir empfehlen mehrere Interessenten zu melden, um auf Nummer sicher zu gehen. Der Nachmieter muss zahlungsfähig und zumutbar sein.
Der Vermieter hat je nach Situation 14 - 30 Tage Zeit, um die gemeldeten Nachmieter zu überprüfen, daher sollten Sie sich früh um diese Angelegenheit kümmern.
Es besteht keine Pflicht für den Vermieter, einen Nachmieter anzunehmen. Ist die Absage jedoch ungerechtfertigt, ist der Mieter von der Suche befreit.
Eine Bestätigung des Vermieters, dass der Mietvertrag zum abgemachten Zeitpunkt aufgelöst werden kann, sollte schriftlich verlangt werden.

Weiterführende Artikel zum Thema Mietrecht

Gerne finden Sie mit diesen Links Artikel und Bücher vom Beobachter zum Thema Mietrecht:

Beobachter Lexikon zum Mieterschutz
Beobachter Guider Artikel zum Mietzins und der Mietzinserhöhung
Beobachter Artikel zu Zusatz- und Nebenkosten
Ratgeber zum Mietrecht

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Schweizer Mietrecht im Überblick